Nel caso di immobili originariamente acquistati con le agevolazioni prima casa, bisogna attentamente valutare che l’allora acquirente non decada da tale agevolazione in sede di rivendita, ad esempio per alienazione prima del decorso dei cinque anni dall’acquisto, senza riacquisto di altro immobile entro un anno dalla vendita (cfr. articolo 1, tariffa, parte prima, allegata al TUR, nota II-bis). Infatti, questa decadenza da parte del venditore può comportare conseguenze pregiudizievoli anche per l’acquirente, in quanto essa genera un privilegio fiscale gravante sull’immobile compravenduto.
L’art. 56 del Testo Unico sull’Imposta di Registro stabilisce in proposito che lo Stato ha privilegio secondo le norme stabilite dal codice civile ed il privilegio si estingue con il decorso di cinque anni dalla data di registrazione; l’art. 2772 c.c. stabilisce che “hanno pure privilegio i crediti dello Stato per ogni tributo indiretto.. ..sopra gli immobili ai quali il tributo si riferisce“; e l’art. 2748, 2° comma c.c. prevede che i creditori che hanno privilegio speciale sui beni immobili sono preferiti anche ai creditori ipotecari, con la conseguenza che il privilegio prevarrebbe anche sull’ipoteca eventualmente concessa dall’acquirente del bene a favore della banca mutuante, nel caso di nuovo acquisto dell’immobile con mutuo.
Tributi che danno luogo al privilegio
Alla luce di ciò, particolare attenzione meritano i privilegi speciali riconosciuti allo Stato per i crediti derivanti dal mancato pagamento delle imposte indirette, come l’assolvimento dell’imposta di registro o dell’IVA a seguito di compravendita immobiliare.
Il privilegio spetta:
– per il pagamento dell’imposta principale, quale è l’imposta di registro liquidata al momento della registrazione dell’atto,
– per pagamento dell’imposta complementare, richiesta successivamente alla registrazione per effetto di rettifiche di valore o a causa di eventi successivi (come la decadenza da determinate agevolazioni fiscali),
– per il pagamento dell’imposta suppletiva, ovvero quella applicata successivamente alla registrazione per correggere errori od omissioni commessi dall’Agenzia delle Entrate in sede di liquidazione dell’imposta principale o complementare.
Inopponibilità del privilegio
Per l’imposta principale e complementare (come quella derivante da decadenza prima casa), l’articolo 2772, 4° comma, c.c. stabilisce che “il privilegio non si può esercitare in pregiudizio dei diritti che i terzi hanno anteriormente acquistato sugli immobili“, nè verso i creditori ipotecari anteriori (Cass. 571/81, 1878/79, 2294/78), e che per le imposte suppletive il privilegio non si può neppure esercitare in pregiudizio dei diritti acquistati successivamente da terzi.
Il problema resta però per l’acquirente dell’immobile che acquista contestualmente al sorgere del privilegio e per la banca che concede ipoteca dopo il sorgere del privilegio: il privilegio, infatti, si ritiene sorga al momento dell’alienazione della prima casa che comporta la decadenza dalla relativa agevolazione.
Pertanto, può essere opportuno che il venditore depositi fiduciariamente delle somme che sarebbe costretto a pagare in caso di mancato riacquisto nei termini al fine di non decadere dalle agevolazioni. Tali somme verranno così restituite al venditore, ove questi riacquisti per tempo, mentre saranno utilizzate proprio per pagare l’imposta e cancellare il privilegio speciale dello Stato, nel caso di mancato riacquisto e decadenza.
Nello specifico, al fine di poter valutare l’anteriorità o la posteriorità dei diritti acquistati dai terzi, occorre individuare il momento in cui nasce il privilegio. Ebbene, secondo la tesi prevalente, accolta anche dalla giurisprudenza, al momento del perfezionamento dell’atto sorge un unico privilegio che assiste il credito dello Stato rispetto all’imposta principale, suppletiva e complementare (cfr. BASILAVECCHIA, Problemi interpretativi ed applicativi concernenti il privilegio speciale immobiliare per i tributi indiretti, studio n. 31-2005/T, in BDN RUN), con le suesposte conseguenze a carico dell’acquirente. Diversamente, secondo altra ricostruzione (cfr. Puri, Decadenza prima casa di abitazione e privilegio speciale immobiliare per i tributi indiretti, studio n. 80/2001/T, in Studi e materiali, 2002, 612 ss.; S. GHINASSI, Operatività del privilegio speciale immobiliare per tributi indiretti nell’ipotesi di decadenza da agevolazioni fiscali, in Riv. not., 2005, 954) nel caso di decadenza da agevolazioni, l’evento che dà luogo alla decadenza è stato considerato fatto costitutivo del privilegio, che nascerebbe dopo la formazione dell’atto; dunque, nel caso esaminato, il privilegio fiscale nascerebbe successivamente all’alienazione dell’immobile comportante la decadenza dall’agevolazione originariamente fruita dal venditore, rendendo l’acquirente immune da tale privilegio.
Data l’eterogeneità di vedute, appare comunque prudente ritenere che anche nelle ipotesi di decadenza da agevolazioni il privilegio sia esercitabile in danno dei terzi che abbiano acquistato contestualmente all’atto da cui origina il privilegio, soprattutto perchè, nella specifica in esame, l’evento che dà luogo alla decadenza coincide con la rivendita dell’immobile, e dunque il terzo acquirente, in ogni caso (cioè anche accedendo alla tesi che individua il momento genetico del privilegio con riferimento all’evento che dà luogo alla decadenza), non acquista l’immobile anteriormente al sorgere del privilegio, ma semmai contestualmente (cfr. BASILAVECCHIA, studio CNN n. 31-2005/T cit.; A. LOMONACO, Risposta a quesito tributario n. 66 del 10 maggio 2007, in BDN RUN).
Notaio Antonelli 