Calcolo del prezzo di affrancazione (Edilizia residenziale)

Commento al Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanza n. 151 del 28 settembre 2020

Premessa

Il Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanza n. 151 del 28 settembre 2020, pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 280 del 10 novembre scorso, chiude il cerchio dell’annosa vicenda in tema di edilizia convenzionata. Infatti, il Decreto in oggetto è quello a cui l’art. 31 co. 49bis della L. 448/98 (come novellato dal Dl. 119/18) rinviava per la determinazione del corrispettivo di affrancazione degli alloggi di edilizia convenzionata ancora gravati da vincoli di prezzo. Tale Decreto, dunque, fornisce le modalità concrete per consentire ai Comuni di determinare esattamente i corrispettivi di affrancazione degli alloggi di edilizia convenzionata gravati da vincoli di prezzo.

Con il presente commento – volutamente sintetico e schematico, in risposta alla labirintica disorganicità della materia trattata – si ripercorrono molto brevemente alcuni lineamenti di edilizia convenzionata, per poi soffermarsi sul contenuto del nuovo Decreto e su alcuni spunti operativi per la stipula degli atti di affrancazione.

1. Breve excursus sulla materia

Il decreto si inserisce nella complessa vicenda dei vincoli di prezzo gravanti sugli immobili di edilizia convenzionata, tornata prepotentemente alla ribalta a seguito della sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione 18135 del 2015, poi confermata a più riprese dagli ermellini¹, secondo cui i limiti di prezzo per gli alloggi di edilizia convenzionata² non sarebbero mai venuti meno e dunque gli assegnatari di tali alloggi e i loro aventi causa, pur dopo molti anni dall’assegnazione, o ritrasferimento dell’alloggio, non sarebbero ancora liberi di vendere questi alloggi al prezzo di mercato.

Come è noto, fino al 2015, avendo l’art. 23 della Legge 179/92 abrogato i commi da 15 a 19 dell’art. 35 L. 856/71³, si riteneva pressoché pacificamente che lo stesso articolo avesse abrogato inquivocabilmente anche il vincolo alla determinazione del prezzo di vendita degli alloggi in proprietà contenuto nel comma 16⁴. Tuttavia, il Dl. 70 del 2011, introducendo l’art. 31 co. 49 bis nella L. 448/98, ha ingenerato il convincimento nella Suprema Corte, che in realtà l’abrogazione operata dalla L. 179/92 avesse portata limitata; ciò perché la norma del 2011 fa riferimento nuovamente ai “vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione […] contenuti nelle convenzioni di cui all’art. 35 della legge 22 ottobre 1971 n. 865, e successive modificazioni, per la cessione del diritto di proprietà, stipulate precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992, n. 179, ovvero per la cessione del diritto di superficie […]” (art. 31 co. 49 bis L. 448/98, introdotto dal citato Dl. 70/11)⁵.

Dunque, l’orientamento precedente alle Sezioni Unite del 2015 era quello di ritenere abrogati i limiti al prezzo di cessione per tutte le alienazioni successive alla norma abrogativa del 1992.⁶ Diversamente, l’orientamento delle Sezioni unite del 2015 è stato quello di ritenere abrogati i limiti di prezzo di cessione per le sole alienazioni aventi ad oggetto alloggi costruiti in esecuzione di una convenzione successiva al 1992, con ciò limitando la portata abrogativa della l. 179/92.⁷

Senza entrare nel merito della correttezza o meno dei su esposti orientamenti⁸, in questa sede pare invece più opportuno soffermarsi sull’evoluzione normativa della materia. Infatti, a porre un argine a questo nuovo orientamento giurisprudenziale, è intervenuto il D.L. 119 del 2018 (modificativo dell’art. 31 commi 49 bis e seguenti della Legge 448 del 1998), che ha consentito la rimozione di tali vincoli di prezzo attraverso la stipula, da parte di qualunque persona fisica interessata (anche se non più proprietaria dell’alloggio), di un’apposita convenzione di affrancazione con il Comune, con efficacia retroattiva: cioè idonea a sanare qualsiasi vizio, anche nelle pregresse alienazioni dell’alloggio. Lo stesso decreto legge aveva però demandato l’esatta determinazione del corrispettivo di tale affrancazione ad un successivo decreto ministeriale, finalmente pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 10 novembre scorso.

1.2. Le Convenzioni di affrancazione degli alloggi

Le modalità di affrancazione dei vincoli di prezzo degli alloggi di edilizia convenzionata, sono scandite dall’art. 31 commi 49 bis e 49 ter della legge 448 del 1998. Tale norma prevede la possibilità di rimuovere i sopra esaminati vincoli di prezzo, sia nelle convenzioni PEEP⁹ (art. 31, comma 49 bis, L. 448/98), sia nelle convenzioni Bucalossi (art. 31, comma 49 ter L. 448/98), <<una volta decorsi almeno 5 anni dal primo trasferimento>>.

Pare fin da subito opportuno rammentare che, già prima dell’entrata in vigore del decreto, si era avuto modo di sancire alcuni punti fermi in tema di affrancazioni.

In primis, si era affermata la possibilità di rimuovere non solo i vincoli legali, ma anche i vincoli di prezzo meramente convenzionali, in quanto vincoli disciplinati esclusivamente dal diritto privato, ¹⁰ nonchè la possibilità di rimuovere anche i limiti legali di prezzo della Legge Bucalossi, introdotti nelle convenzioni PEEP dalla legge 662/96, in quanto soggetti allo stesso regime di rimuovibilità dei limiti di prezzo contenuti nelle vere e proprie convenzioni Bucalossi, e cioè ai sensi dell’art. 31 co. 49 ter della L. 448/98. Infatti, come si ricorderà, per effetto della legge 662/96, i limiti di prezzo contenuti nelle convenzioni PEEP successivi al primo gennaio 1997 (data di entrata in vigore della L. 662/96), devono rispettare l’art. 8 della legge Bucalossi n. 10 del 1977.¹¹

Il Dl. 119/18, si ritiene abbia altresì fugato i dubbi in merito alla possibilità di rimuovere i vincoli legali previsti nelle convenzioni successive al 1997, rimuovendo il riferimento alle convenzioni stipulate prima dell’entrata in vigore della legge 179/92, con ciò non limitando più la sua portata, mentre pare resti tuttora rimessa alla discrezionalità del Comune la possibilità di rimuovere i vincoli diversi da quello di prezzo.¹²

Con riferimento ai presupposti dell’affrancazione, l’art. 31 co. 49bis L. 448/98 prevede la possibilità di affrancazione dal vincolo di prezzo solo <<dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento>>. Ebbene, in proposito è stata ritenuta rilevante la sola data del “trasferimento” per atto notarile e non dell’eventuale precedente verbale di assegnazione dalla cooperativa edilizia, nel caso di alloggio realizzato da cooperativa edilizia, stante la chiarezza della terminologia utilizzata, ma soprattutto la funzione sociale della norma di soddisfare un esigenza abitativa per determinati soggetti meno abbienti per un certo periodo di tempo.¹³

Ulteriori presupposti per la stipula dell’atto di affrancazione sono: la richiesta al Comune, finalizzata innanzitutto alla determinazione del corrispettivo per l’eliminazione del vincolo (dopo la quale il Comune si ritiene obbligato a procedere) ed il pagamento del corrispettivo determinato dallo stesso Comune.

Con riferimento ai soggetti legittimati a richiedere l’affrancazione, nonostante l’inciso appena analizzato (del decorso dei cinque anni dal primo trasferimento dal costruttore all’assegnatario), restano le perplessità circa la possibilità di procedere alle affrancazioni da parte dei costruttori-persone fisiche, e cioè imprenditori individuali.¹⁴

Con riferimento alla forma dell’atto di affrancazione, il nuovo Dl. 119/18 ha consentito una <<convenzione in forma pubblica stipulata a richiesta del singolo proprietario e soggetta a trascrizione>>; invece, il testo attuale ammette un <<atto pubblico o scrittura privata autenticata, soggetti a trascrizione presso la conservatoria dei Registri immobiliari>>, fugando il dubbio esistente in passato in ordine alla legittimità della forma della scrittura privata autenticata.¹⁵ Taluno¹⁶ ha anche ritenuto ammissibile la stipula di un atto unilaterale di affrancazione stipulato dal solo soggetto interessato, senza l’intervento del Comune, purchè con corrispettivo già correttamente liquidato e versato presso la tesoreria comunale.

Quanto alla pubblicità dell’atto di affrancazione, il Decreto Ministeriale n. 151/2020 ha recepito l’orientamento¹⁷ secondo cui la convenzione di affrancazione va trascritta e non annotata a margine della trascrizione della convenzione originaria, ai sensi dell’art. 2645 quater c.c. (in forza del quale si trascrivono gli atti costitutivi di ogni vincolo, a qualsiasi fine richiesti da normative statali, regionali, strumenti urbanistici comunali, di pianificazione territoriale, o convenzioni urbanistiche).¹⁸

Analogamente, pare confermato che il negozio di affrancazione vada trascritto contro il Comune – in quanto soggetto che vede limitato un suo diritto sul bene – ed a favore del proprietario , o altro soggetto interessato all’affrancazione ed in quanto tale legittimato all’affrancazione ai sensi del novellato art. 31 co. 49 bis della L. 448/98.¹⁹

Quanto agli effetti dell’affrancazione pare solo il caso di rammentare l’importanza della novità introdotta dal Dl. 119/18, che, all’art. 25 undecies co. 2, ha previsto la retroattività degli effetti dell’atto di affrancazione, sancendo che <<Le disposizioni di cui al comma 1 (e dunque anche la novella dell’art. 31 co. 49 bis L. 448/98, sull’atto di affrancazione del vincolo di prezzo massimo) si applicano anche agli immobili oggetto dei contratti stipulati prima della data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto>>.

2. Il nuovo Decreto Ministeriale ed il corrispettivo per le affrancazioni

Il nuovo Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanza n. 151 del 28 settembre 2020, completa il contenuto del novellato art. 31 co. 49 bis della L. 448/98, nella parte in cui veniva sancito che << I vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative … possono essere rimossi … per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato, anche per le unità in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo risultante dall’applicazione del comma 48. La percentuale di cui al presente comma è stabilita, anche con l’applicazione di eventuali riduzioni in relazione alla durata residua del vincolo, con decreto del Ministro dell’economia e delle finanze, previa intesa con la Conferenza unificata ai sensi dell’articolo 3 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281.>>. Infatti, il citato Decreto ha stabilito la suddetta percentuale di corrispettivo.

L’art. 1 del Decreto Ministeriale conferma la competenza del Comune alla determinazione del corrispettivo in esame²⁰, chiarendo precisamente le modalità di calcolo di tale corrispettivo. ²¹

Il corrispettivo in esame è inferiore al corrispettivo previsto dal comma 48 (dell’art. 31 L. 448/98) per la trasformazione del diritto di superficie sugli alloggi – in diritto di proprietà sugli stessi, e più precisamente il corrispettivo del comma 49 bis (sempre dell’art. 31 L. 448/98) è pari al 50% del corrispettivo del comma 48; comma 48 a cui il comma 49bis espressamente rinvia con una relatio formale.

Ebbene, per poter correttamente determinare il corrispettivo dovuto in caso di convenzione di affrancazione ai sensi dell’art. 31 co. 49bis (l. 448/98), ocorrerà innanzitutto determinare correttamente il corrispettivo individuato dal comma 48 (dell’art. 31 L. 448/98), che è pari <<al 60 per cento di quello determinato attraverso il valore venale del bene, con la facoltà per il comune di abbattere tale valore fino al 50 per cento, al netto degli oneri di concessione del diritto di superficie, rivalutati… Comunque il costo dell’area così determinato non può essere maggiore di quello stabilito dal comune per le aree cedute direttamente in diritto di proprietà ai momento della trasformazione di cui al comma 47>>.

Quindi, la prima riduzione del corrispettivo di affrancazione degli alloggi è già insita nel comma 48 (facoltà di riduzione fino al 50%), applicata la quale, sarà definita la base di calcolo per il comma 49bis; base di calcolo a cui il comma 49 bis consente di applicare un’ulteriore riduzione, pari al 50% della suddetta base di calcolo. A ciò, l’art. 49 bis riconosce una terza riduzione, stavolta proporzionale al tempo trascorso dalla stipula della convenzione originaria.

La formula algebrica riportata nello stesso Decreto è la seguente:

CRV=Cc.48*QM*0,5(ADC – ADT)/ADC;

in cui:

“CRV” è il corrispettivo rimozione vincoli,

“Cc.48” è il corrispettivo risultante dall’applicazione dell’art. 31 co. 48 della Legge 48/98,

“QM” è la quota millesimale dell’alloggio,

“ADC” è il numero di anni di durata della convenzione,

“ATC” è il numero di anni, o frazione di essi, trascorsi dalla data di stipula della convenzione.

Naturalmente, con riferimento all’ultima parte della funzione “(ADC – ADT)/ADC”, che indica la riduzione proporzionale al tempo trascorso dalla stipula dell’originaria convenzione, occorrerà tener conto della circostanza sopra ricordata, ovvero che spesso le convenzioni non hanno un termine di durata, bensì un’efficacia indefinita, come sancito dalle stesse Sezioni Unite.²² Pertanto, in questi casi, “ADC” sarà uguale ad infinito e quindi la funzione “(ADC – ADT)/ADC” darà sempre valore pari ad uno, senza comportare alcuna riduzione del corrispettivo, che dunque sarà determinato solo da “Cc.48*QM*0,5”.

Analogamente, ove la convenzione originaria avesse concesso un diritto di superficie sull’area da edificare, e non un diritto di proprietà, essendo la durata della convenzione compresa tra 60 e 99 anni, la sola riduzione da apportare al corrispettivo determinato ai sensi del comma 48 (dell’art. 31 L. 448/98), sarebbe pari al 50%, senza ulteriori riduzioni, che tradotto algebricamente dà luogo alla seguente funzione:

CRVs = CRV* 0,5

in cui:

“CRVs” è il corrispettivo rimozione vincoli convenzioni cessione diritto di superficie.

In conclusione sul punto, pare utile rammentare che una errata determinazione del suddetto corrispettivo di affrancazione dai vincoli degli alloggi di edilizia convenzionata, se non impugnata, potrebbe comunque presumersi legittima in base alla cd. presunzione di legittimità (o apparenza di conformità al diritto) del provvedimento amministrativo.²³

2.1 Ulteriori previsioni del Decreto ministeriale

Il Decreto Ministeriale n.151del 2020 in esame ha altresì previsto anche la possibilità di chiedere al Comune una dilazione di pagamento del corrispettivo sopra citato, previa presentazione di una fideiussione con specifici requisiti, e salva la corresponsione degli interessi legali maturati per effetto della dilazione.

In particolare l’art. 2 del Decreto sancisce che <<Su richiesta di parte, il comune concede una dilazione di pagamento del corrispettivo, maggiorato degli interessi legali, previa presentazione di una garanzia fideiussoria rilasciata da imprese bancarie o assicurative che rispondano ai requisiti di solvibilità previsti dalle norme che ne disciplinano le rispettive attività o rilasciata da intermediari finanziari iscritti all’albo di cui all’articolo 106 del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, che abbiano i requisiti minimi di solvibilità richiesti dalla vigente normativa bancaria assicurativa.

2. La garanzia a prima richiesta deve espressamente prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale di cui all’articolo 1944, secondo comma, del codice civile, la rinuncia all’eccezione di cui all’articolo 1957, secondo comma, del codice civile, nonché la facoltà del comune di chiedere l’adempimento da parte del garante a semplice richiesta scritta, entro quindici giorni dalla scadenza del termine di pagamento di una rata mensile.

3. In caso di concessione della dilazione di pagamento, la stipulazione e la trascrizione della convenzione di rimozione del vincolo, presso l’ufficio dell’Agenzia delle entrate territorialmente competente, ai sensi dell’articolo 2645 -quater del codice civile, possono essere effettuate dopo il pagamento della prima rata>>.

Infine, il Decreto, all’art. 3, ha finalmente invitato i Comuni ad approntare la modulistica e ad adottare gli schemi-tipo di convenzioni, per consentire le affrancazioni.

All’uopo è importante chiarire che le convenzioni di affrancazione espressamente tipizzate non si ritengono facoltative per il Comune, bensì un diritto per i soggetti che possono avvalersene, cui consegue un obbligo per il Comune a consentirle. Pertanto, qualora il Comune si rifiutasse immotivatamente di addivenire alla stipula della convenzione di affrancazione, si ritiene che lo stesso sarebbe responsabile del danno cagionato al richiedente; diversamente, da ciò che si ritiene per le convenzioni di trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà, le quali si reputano rimesse alla discrezionalità amministrativa del Comune.²⁴

3. Quadro normativo di riferimento

Legge 23 dicembre 1998 n. 448

Art. 31

[…] co. 45. I comuni possono cedere in proprietà le aree comprese nei piani approvati a norma della legge 18 aprile 1962, n. 167, ovvero delimitate ai sensi dell’articolo 51 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, già concesse in diritto di superficie ai sensi dell’articolo 35, quarto comma, della medesima legge n. 865 del 1971. Le domande di acquisto pervenute dai proprietari di alloggi ubicati nelle aree non escluse, prima della approvazione della delibera comunale, conservano efficacia.

46. Le convenzioni stipulate ai sensi dell’articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, e precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992, n. 179, per la cessione del diritto di proprietà, possono essere sostituite con la convenzione di cui all’articolo 8, commi primo, quarto e quinto della legge 28 gennaio 1977, n. 10, alle seguenti condizioni:

a) per una durata di 20 anni diminuita del tempo trascorso fra la data di stipulazione della convenzione che ha accompagnato la concessione del diritto di superficie o la cessione in proprietà delle aree e quella di stipulazione della nuova convenzione; (lettera così modificata dall’articolo 23-ter, comma 1-bis, legge n. 135 del 2012)
b) in cambio di un corrispettivo, per ogni alloggio edificato, calcolato ai sensi del comma 48.

47. La trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà sulle aree può avvenire a seguito di proposta da parte del comune e di accettazione da parte dei singoli proprietari degli alloggi, e loro pertinenze, per la quota millesimale corrispondente, dietro pagamento di un corrispettivo determinato ai sensi del comma 48.

48. Il corrispettivo delle aree cedute in proprietà è determinato dal comune, su parere del proprio ufficio tecnico, in misura pari al 60 per cento di quello determinato attraverso il valore venale del bene, con la facoltà per il comune di abbattere tale valore fino al 50 per cento, al netto degli oneri di concessione del diritto di superficie, rivalutati sulla base della variazione, accertata dal l’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi tra il mese in cui sono stati versati i suddetti oneri e quello di stipula dell’atto di cessione delle aree. Comunque il costo dell’area così determinato non può essere maggiore di quello stabilito dal comune per le aree cedute direttamente in diritto di proprietà ai momento della trasformazione di cui al comma 47. (comma così modificato dall’art. 1, comma 392, legge n. 147 del 2013)

49. È esclusa in ogni caso la retrocessione, dai comuni ai proprietari degli edifici, di somme già versate da questi ultimi e portate in detrazione secondo quanto previsto al comma 48.

49-bis. I vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni di cui all’articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, per la cessione del diritto dì proprietà, [stipulate precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17 febbraio n. 179]²⁵, ovvero per la cessione del diritto di superficie, possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, con convenzione in forma pubblica stipulata a richiesta del singolo proprietario e soggetta a trascrizione per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato, anche per le unità in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo risultante dall’applicazione del comma 48. La percentuale di cui al presente comma è stabilita, anche con l’applicazione di eventuali riduzioni in relazione alla durata residua del vincolo, con decreto [di natura non regolamentare]²⁶ del Ministro dell’economia e delle finanze, previa intesa con la Conferenza unificata ai sensi dell’articolo 3 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281.  (comma introdotto dall’articolo 5, comma 3-bis, legge n. 106 del 2011)

Il decreto di cui al periodo precedente individua altresì i criteri e le modalità per la concessione da parte dei comuni di dilazioni di pagamento del corrispettivo di affrancazione dal vincolo. Le disposizioni di cui al presente comma non si applicano agli immobili in regime di locazione ai sensi degli articoli da 8 a 10 della legge 17 febbraio 1992, n. 179, ricadenti nei piani di zona convenzionati (inciso introdotto dal Dl. 119/18 art. 25 undecies)

49-ter. Le disposizioni di cui al comma 49-bis si applicano anche alle convenzioni di cui all’articolo 18 del testo unico di cui al D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. (comma introdotto dall’articolo 5, comma 3-bis, legge n. 106 del 2011)

50. Sono abrogati i commi 75, 76, 77, 78, 78-bis e 79 dell’articolo 3 della legge 28 dicembre 1995, n. 549, e successive modificazioni, nonché i commi 61 e 62 dell’articolo 3 della legge 23 dicembre 1996, n. 662.

D.l. 23 ottobre 2018 n . 119

Art. 25-undecies (Disposizioni in materia di determinazione del prezzo massimo di cessione)

1. All’articolo 31 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, sono apportate le seguenti modificazioni:

a) il comma 49-bis è sostituito dal seguente: “49-bis. I vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni di cui all’articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, per la cessione del diritto di proprietà o per la cessione del diritto di superficie, possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, con atto pubblico o scrittura privata autenticata, stipulati a richiesta delle persone fisiche che vi abbiano interesse, anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile, e soggetti a trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari, per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato, anche per le unità in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo risultante dall’applicazione del comma 48 del presente articolo. La percentuale di cui al presente comma è stabilita, anche con l’applicazione di eventuali riduzioni in relazione alla durata residua del vincolo, con decreto del Ministro dell’economia e delle finanze, previa intesa in sede di Conferenza unificata ai sensi dell’articolo 9 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281. Il decreto di cui al periodo precedente individua altresì i criteri e le modalità per la concessione da parte dei comuni di dilazioni di pagamento del corrispettivo di affrancazione dal vincolo. Le disposizioni di cui al presente comma non si applicano agli immobili in regime di locazione ai sensi degli articoli da 8 a 10 della legge 17 febbraio 1992, n. 179, ricadenti nei piani di zona convenzionati”;

b) dopo il comma 49-ter è inserito il seguente: “49-quater. In pendenza della rimozione dei vincoli di cui ai commi 49-bis e 49-ter, il contratto di trasferimento dell’immobile non produce effetti limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto e il prezzo vincolato. L’eventuale pretesa di rimborso della predetta differenza, a qualunque titolo richiesto, si estingue con la rimozione dei vincoli secondo le modalità di cui ai commi 49-bis e 49-ter. La rimozione del vin colo del prezzo massimo di cessione comporta altresì la rimozione di qualsiasi vincolo di natura soggettiva”.

2. Le disposizioni di cui al comma 1 si applicano anche agli immobili oggetto dei contratti stipulati prima della data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto.

3. Il decreto di cui al comma 49-bis dell’articolo 31 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, come sostituito dal comma 1, lettera a), del presente articolo, è adottato entro trenta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto »

Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanza n. 151 del 28 settembre 2020

Art. 1. Corrispettivo per la rimozione dei vincoli di prezzo massimo di cessione nonché di canone massimo di locazione.

1. Il corrispettivo per la rimozione dei vincoli di cui all’articolo 31, commi 49 -bis , 49 -ter , 49 -quater della legge 23 dicembre 1998, n. 448, è pari al cinquanta per cento del corrispettivo, proporzionale alla corrispondente quota millesimale propria di ciascuna unità immobiliare, risultante dall’applicazione del comma 48 del predetto articolo 31, ed è ridotto applicando un coefficiente moltiplicativo di riduzione calcolato in misura pari alla differenza tra il numero degli anni di durata della convenzione e il numero di anni, o frazione di essi, trascorsi dalla data di stipula della convenzione, rapportata alla medesima durata, secondo la formula indicata al comma 2.

2. Al fine di determinare la riduzione il corrispettivo di cui al comma 1, si applica la seguente formula:

CRV = Cc. 48*QM*0,5*(ADC – ATC)/ADC

CRV = Corrispettivo rimozione vincoli

C c. 48 = Corrispettivo risultante dall’applicazione

dell’articolo 31, comma 48, della legge n. 448 del 1998

QM = Quota millesimale dell’unità immobiliare

ADC = Numero degli anni di durata della convenzione

ATC = Numero di anni, o frazione di essi, trascorsi dalla data di stipula della convenzione, fino alla durata massima della convenzione.

3. In caso di convenzione avente ad oggetto la cessione del diritto di superficie e durata compresa tra 60 e 99 anni, il valore CRV di cui al comma 2 è moltiplicato per un coefficiente di riduzione pari a 0,5, secondo la seguente formula:

CRVs = CRV* 0,5

CRVs = Corrispettivo rimozione vincoli convenzioni cessione diritto di superficie

4. Il vincolo è rimosso, anche ai fini dell’estinzione delle pretese di rimborso di cui all’articolo 31, comma 49 -quater , secondo periodo, della legge 23 dicembre 1998, n. 448, per effetto della stipula della convenzione tra le parti.

Art. 2. Dilazione di pagamento

1. Su richiesta di parte, il comune concede una dilazione di pagamento del corrispettivo, maggiorato degli interessi legali, previa presentazione di una garanzia fideiussoria rilasciata da imprese bancarie o assicurative che rispondano ai requisiti di solvibilità previsti dalle norme che ne disciplinano le rispettive attività o rilasciata da intermediari finanziari iscritti all’albo di cui all’articolo 106 del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, che abbiano i requisiti minimi di solvibilità richiesti dalla vigente normativa bancaria assicurativa.

2. La garanzia a prima richiesta deve espressamente prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale di cui all’articolo 1944, secondo comma, del codice civile, la rinuncia all’eccezione di cui all’articolo 1957, secondo comma, del codice civile, nonché la facoltà del comune di chiedere l’adempimento da parte del garante a semplice richiesta scritta, entro quindici giorni dalla scadenza del termine di pagamento di una rata mensile.

3. In caso di concessione della dilazione di pagamento, la stipulazione e la trascrizione della convenzione di rimozione del vincolo, presso l’ufficio dell’Agenzia delle entrate territorialmente competente, ai sensi dell’articolo 2645 -quater del codice civile, possono essere effettuate dopo il pagamento della prima rata.

Art. 3. Semplificazione delle procedure

1. In attuazione del principio di trasparenza, i comuni garantiscono la tempestiva pubblicità nei siti istituzionali delle procedure, della modulistica e dei dati rilevanti ai fini della applicazione del presente regolamento.

2. Al fine di accelerare e semplificare le procedure volte alla stipulazione delle convenzioni di rimozione dei vincoli, i Comuni adottano schemi di convenzione-tipo di rimozione dei vincoli.

Il presente regolamento, munito del sigillo dello Stato, sarà inserito nella Raccolta ufficiale degli atti normativi della Repubblica italiana. È fatto obbligo a chiunque spetti di osservarlo e di farlo osservare.

Gian Marco Antonelli

1 Si vedano in particolare :Cass. 4948/16, Cass. 21/17, Cass. 28949/17, Cass. 13345/18.

2 Si fa riferimento agli alloggi concessi in diritto di superficie con Convenzione successiva all’entrata in vigore della Legge 865/71 ed agli alloggi in proprietà con Convenzione stipulata dall’entrata in vigore della L. 865/71, fino all’entrata in vigore della L. 179/92. Precisando alle convenzioni stipulate ai sensi della L. 865/71 dopo il primo gennaio 1997, o si applica in ogni caso la Legge Bucalossi n. 10/77 (oggi artt. 17-18 del D.P.R. 380/01).

3 L’art. 23 co. 2 L. 179/92 dispone infatti: <<Sono abrogati i commi quindicesimo, sedicesimo, diciassettesimo, diciottesimo e diciannovesimo dell’articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865>>

4 Il comma 16 sancisce infatti che <<…l’alienazione…può avvenire esclusivamente…al prezzo fissato dall’Ufficio tecnico erariale>>. In questo senso F. Gerbo, “Iura in re, codificazione e sistema”, Napoli 2017.

5 Precisamente, la Cass. S.S.U.U. 18135/15, statuisce che: <<Dal testo normativo sopra riportato (riferendosi al Dl. 70/11) emerge, dunque, con chiarezza che il vincolo del prezzo non e’ affatto soppresso automaticamente a seguito della caduta del divieto di alienare; ed anzi, in assenza di convenzione ad hoc (da redigere in forma pubblica e soggetta a trascrizione), segue il bene nei successivi passaggi di proprieta’, a titolo di onere reale, con naturale efficacia indefinita. Non senza aggiungere, in chiusura di analisi, che la soluzione adottata appare altresi’ conforme, sotto il profilo teleologia), ad una politica del diritto volta a garantire il diritto alla casa, facilitando l’acquisizione di alloggi a prezzi contenuti (grazie al concorso del contributo pubblico), ai ceti meno abbienti: e non certo quella di consentire successive operazioni speculative di rivendita a prezzo di mercato.>>. In senso critico sul punto: F. Gerbo, “Iura in re, codificazione e sistema”, Napoli 2017, p. 89, secondo cui <<Questa norma (il dl. 70/11) è per la verità molto discutibile e di dubbia applicabilità, giacchè pone nuovi limiti e vincoli (oneri concessori, obbligo di nuova convenzione etc.) agli alloggi concessi in proprietà che erano stati liberati da tali vincoli attraverso l’abrogazione dei commi 17%19 dell’art. 35 L. 865/71 dalla L. 179/92, con il risultato pratico di ledere ad esempio i “diritti quesiti” di chi ha acquistato l’alloggio in proprietà (naturalmente decorso il termine di legge di inalienabilità) tra il 1992 ed il 2011 senza vincoli di alcun genere….Queste decisioni della Cassazione hanno ritenuto dirimenti a favore dell’orientamento espresso alcuni passaggi legislativi che, per la verità, dirimenti non sono affatto, perchè anch’essi, come si è visto, confusi e piuttosto contraddittori, e talvolta in contraddizione con il contenuto di tali decisioni>>.

6 In senso conforme: F. Gerbo, “Iura in re, codificazione e sistema”, Napoli 2017.

7 Sul punto: G.M. Antonelli, “L’edilizia residenziale pubblica – schemi e soluzioni operative”, Napoli 2020; ed in senso critico: F. Gerbo, “Iura in re, codificazione e sistema”, Napoli 2017; G. Rizzi in “Le novità in materia di edilizia residenziale convenzionata”, Federnotizie 15/1/2019, secondo cui la L. 179/92 avrebbe abrogato definitivamente ogni limite alla circolazione degli alloggi cd. PEEP,poichè <<la riviviscenza di disposizioni espressamente abrogate da una norma di legge non può che essere disposta in maniera altrettanto espressa da altra norma di legge e non può certo essere il frutto di un’attività interpretativa>>.

8 Per i quali si rinvia a quanto riportato nella nota 5 (F. Gerbo, “Iura in re, codificazione e sistema”, Napoli 2017).

9 Per un’analisi delle fattispecie: G. Casu “L’edilizia residenziale pubblica – Studio n. 171-2008/C”, pubblicato nella rivista Studi e Materiali CNN, 3/2008, p. 993; R. Ferrazza “Edilizia convenzionata PEEP: spunti di riflessione sulla legge 136/2018″, Federnotizie 17/4/2019; G. Rizzi in “Le novità in materia di edilizia residenziale convenzionata”, Federnotizie 15/1/2019; e G. Petrelli, “Affrancazione dei vincoli riguardanti il prezzo massimo di rivendita previsti da convenzioni urbanistiche”, 2011.

10 G.M. Antonelli “L’edilizia residenziale pubblica – schemi e soluzioni operative”, Napoli 2020. In senso conforme G. Casu “L’edilizia residenziale pubblica – Studio n. 171-2008/C”, pubblicato nella rivista Studi e Materiali CNN, 3/2008, p. 993; G. Rizzi “La disciplina sull’edilizia residenziale convenzionata dopo il decreto sullo sviluppo 2011” studio n. 521, pubblicato in CNN Notizie del 26 gennaio 2012 “e S. Sideri, op.cit., pag. 107 secondo cui <<i vincoli pattizi, così come liberamente introdotti nella convenzione originaria, altrettanto liberamente possono essere modificati o soppressi>>.

11 Oggi artt. 17-18 D.P.R. 380/01. Sul punto: G.M. Antonelli “L’edilizia residenziale pubblica – schemi e soluzioni operative”, Napoli 2020

12 Riguardo ai vincoli diversi dalla determinazione del prezzo o del canone (prelazione, divieti convenzionali di alienazione, requisiti soggettivi, ecc.), la relativa rimozione è rimessa alla discrezionalità amministrativa del comune, tenendo conto dell’interesse pubblico: non sembrano sussistere ostacoli a che il singolo ente locale stipuli una convenzione modificativa di quella originaria, non soggetta alla disciplina in commento in quanto riguardante vincoli di natura diversa, ma pur sempre con i limiti derivanti all’autonomia negoziale dell’ente dall’esigenza di operare nell’interesse pubblico. Del resto, in passato la giurisprudenza ha ritenuto illegittima la deliberazione comunale, che autorizzasse “immotivatamente” modificazioni alla convenzione in precedenza stipulata per la determinazione del prezzo di cessione degli alloggi (Cons. Stato 28 maggio 1986, n. 365, in Giur. it., 1987, III, 1, c. 40); con ciò ritenendo evidentemente, a contrario, legittima la deliberazione “motivata” dall’interesse pubblico in tal senso. La novella in esame, pertanto, ha semplicemente “facilitato” – con riferimento ai vincoli che maggiormente ostacolano la circolazione immobiliare – il compito dell’ente pubblico, il quale in sua assenza ha il gravoso onere di “motivare” quali ragioni di interesse pubblico determinino la rimozione dei vincoli (In questo G. Petrelli, “Affrancazione dei vincoli riguardanti il prezzo massimo di rivendita previsti da convenzioni urbanistiche”, 2011); in senso conforme: G.M. Antonelli “L’edilizia residenziale pubblica – schemi e soluzioni operative”, Napoli 2020.

13 In questo senso G. Rizzi “La disciplina sull’edilizia residenziale convenzionata dopo il decreto sullo sviluppo 2011” studio n. 521, pubblicato in CNN Notizie del 26 gennaio 2012 “; G. Rizzi “Le novità i materia di edilizia residenziale convenzionata”, in Federnotizie 15/1/2019; e G. Petrelli “Affrancazione dei vincoli riguardanti il prezzo massimo di rivendita previsti da convenzioni urbanistiche”, 2011. G.M. Antonelli “L’edilizia residenziale pubblica – schemi e soluzioni operative”, Napoli 2020.

14 Cfr. R. Ferrazza “Edilizia convenzionata PEEP: spunti di riflessione sulla legge 136/2018″, Federnotizie 17/4/2019 e G. Rizzi in “Le novità in materia di edilizia residenziale convenzionata”, Federnotizie 15/1/2019. Sostengono tale tesi restrittiva prima della riforma: G. Rizzi “La disciplina sull’edilizia residenziale convenzionata dopo il decreto sullo sviluppo 2011”, in Studi e materiali 2012; cfr. S. Sideri “L’Edilizia convenzionata”, Milano 2018, pag 88, G.M. Antonelli “L’edilizia residnziale pubblica – schemi e soluzioni operative”, Napoli 2020.

15 Sulla posizione precedente alla novella si veda G. Petrelli, “Affrancazione dei vincoli riguardanti il prezzo massimo di rivendita previsti da convenzioni urbanistiche”, 2011; G.M. Antonelli “L’edilizia resideenziale pubblica – schemi e soluzioni operative”, Napoli 2020..

16 G. Rizzi in “Le novità in materia di edilizia residenziale convenzionata”, Federnotizie 15/1/2019; e R. Ferrazza “Edilizia convenzionata PEEP: spunti di riflessione sulla legge 136/2018”, Federnotizie 17/4/2019.

17 G.M. Antonelli “L’edilizia residenziale pubblica – schemi e soluzioni operative”, Napoli 2020.

18 Sulla natura, sugli effetti e sulle modalità delle convenzioni edilizie si veda Risoluzione Ag. Territorio n. 5 del primo dicembre 2004; nonchè, sull’art. art. 2645 quater c.c., F. Gazzoni “Trattato della trascrizione Vol. II”, Torino 2012 pag. 223, secondo cui tale pubblicità ex art. 2645 quater c.c. non avrebbe funzione di opponibilità ai terzi, bensì di pubblicità notizia, come confermato anche dalla collocazione sistematica della norma dopo l’art. 2644, che prevede la natura dichiarativa della trascrizione; e G. Petrelli “Affrancazione dei vincoli riguardanti il prezzo massimo di rivendita previsti da convenzioni urbanistiche”, 2011, secondo cui la pubblicità in esame avrebbe proprio natura dichiarativa.

19 Sul punto: G.M. Antonelli “L’edilizia residenziale pubblica – schemi e soluzioni operative”, Napoli 2020.

20 V. amplius G.M. Antonelli “L’edilizia residenziale pubblica – schemi e soluzioni operative”, Napoli 2020.

21 Art. 1. Corrispettivo per la rimozione dei vincoli di prezzo massimo di cessione nonché di canone massimo di locazione. 1.. Il corrispettivo per la rimozione dei vincoli di cui all’articolo 31, commi 49 -bis , 49 -ter , 49 -quater della legge 23 dicembre 1998, n. 448, è pari al cinquanta per cento del corrispettivo, proporzionale alla corrispondente quota millesimale propria di ciascuna unità immobiliare, risultante dall’applicazione del comma 48 del predetto articolo 31, ed è ridotto applicando un coefficiente moltiplicativo di riduzione calcolato in misura pari alla differenza tra il numero degli anni di durata della convenzione e il numero di anni, o frazione di essi, trascorsi dalla data di stipula della convenzione, rapportata alla medesima durata, secondo la formula indicata al comma 2. 2. Al fine di determinare la riduzione il corrispettivo di cui al comma 1, si applica la seguente formula: CRV = Cc. 48*QM*0,5*(ADC – ATC)/ADC; CRV = Corrispettivo rimozione vincoli; C c. 48 = Corrispettivo risultante dall’applicazione dell’articolo 31, comma 48, della legge n. 448 del 1998; QM = Quota millesimale dell’unità immobiliare; ADC = Numero degli anni di durata della convenzione; ATC = Numero di anni, o frazione di essi, trascorsi dalla data di stipula della convenzione, fino alla durata massima della convenzione. 3. In caso di convenzione avente ad oggetto la cessione del diritto di superficie e durata compresa tra 60 e 99 anni, il valore CRV di cui al comma 2 è moltiplicato per un coefficiente di riduzione pari a 0,5, secondo la seguente formula: CRVs = CRV* 0,5; CRVs = Corrispettivo rimozione vincoli convenzioni cessione diritto di superficie; 4. Il vincolo è rimosso, anche ai fini dell’estinzione delle pretese di rimborso di cui all’articolo 31, comma 49 -quater , secondo periodo, della legge 23 dicembre 1998, n. 448, per effetto della stipula della convenzione tra le parti.

22 La Cass. S.S.U.U. 18135/15, statuisce che: <<Dal testo normativo sopra riportato (riferendosi al Dl. 70/11) emerge, dunque, con chiarezza che il vincolo del prezzo non e’ affatto soppresso automaticamente a seguito della caduta del divieto di alienare; ed anzi, in assenza di convenzione ad hoc (da redigere in forma pubblica e soggetta a trascrizione), segue il bene nei successivi passaggi di proprieta’, a titolo di onere reale, con naturale efficacia indefinita>>.

23 In questo senso: G. Petrelli, “Affrancazione dei vincoli riguardanti il prezzo massimo di rivendita previsti da convenzioni urbanistiche”, 2011; G. Casu – G. Vigneri, op. cit. pag. 16; e cfr. anche S. Sideri op.cit., pag. 123, in tema di nulla osta alla cessione. G.M. Antonelli “L’edilizia residnziale pubblica – schemi e soluzioni operative”, Napoli 2020.

24 In questo senso G.M. Antonelli “L’edilizia residenziale pubblica – schemi e soluzioni operative”, Napoli 2020; S. Sideri, op. cit., pag. 92, sull’obbligatorietà delle convenzioni di affrancazione, che analizza anche la possibilità di azionare il rimedio previsto dall’art. 2932 c.c. per ottenere l’adempimento dell’obbligo di contrarre del Comune; e pag. 96 sulla discrezionalità per le convenzioni di trasformazione.

25 Testo espunto dal Dl. 119/18 art. 25 undecies.

26 Testo espunto dal Dl. 119/18 art. 25 undecies.